Hotele odzyskały obłożenie. Teraz czas odzyskać marżę
Polski rynek hotelowy odrobił pandemiczne straty, a w największych miastach poziomy obłożenia wróciły do wyników notowanych w 2019 roku. Jednocześnie średnie ceny pokoi osiągnęły rekordowe wartości. Czy jednak wyższy ADR przekłada się na trwałą poprawę rentowności?
Horwath HTL określa rok 2024 jako moment pełnej odbudowy polskiego hotelarstwa po pandemii. Potwierdzają to zarówno wysokie poziomy obłożenia, jak i rekordowe średnie ceny sprzedawanych pokoi.
Dobrym przykładem jest Warszawa. Po pierwszych trzech kwartałach 2024 roku średnie obłożenie hoteli wyniosło 73,4%, wobec 73% w analogicznym okresie 2019 roku. Znacznie większą zmianę widać w przypadku ADR – średnia cena pokoju wzrosła z 74,43 euro w 2019 roku do 97 euro.
Rynek odzyskał więc popyt, a hotele skutecznie podniosły ceny. To jednak dopiero część obrazu.
Wzrost cen nie zawsze oznacza wzrost zysku
ADR pokazuje, ile gość płaci średnio za sprzedany pokój. Nie pokazuje natomiast, ile z tej kwoty pozostaje po odjęciu kosztów pracy, energii, żywności, utrzymania obiektu, dystrybucji i finansowania.
W ostatnich latach wiele z tych kosztów rosło równie szybko jak ceny pokoi. W efekcie hotel może osiągać rekordowy ADR i dobre obłożenie, a jednocześnie odczuwać coraz silniejszą presję na marżę operacyjną.
Dlatego rzeczywistej kondycji obiektu nie da się ocenić na podstawie jednego wskaźnika. Potrzebne jest jednoczesne spojrzenie na:
- ADR – średnią cenę sprzedanego pokoju,
- Occupancy – poziom obłożenia,
- RevPAR – przychód przypadający na dostępny pokój,
- TRevPAR – całkowity przychód generowany przez obiekt,
- koszty operacyjne oraz wynik końcowy.
Dopiero takie zestawienie pokazuje, czy wzrost przychodów rzeczywiście buduje trwałą wartość.
Jeden kraj, różne rynki hotelowe
Odbudowa nie przebiegała jednakowo we wszystkich lokalizacjach i segmentach. Warszawa korzysta z ruchu biznesowego, konferencyjnego i międzynarodowego. Kraków pozostaje silnie związany z turystyką zagraniczną. Trójmiasto oraz regiony wypoczynkowe funkcjonują w warunkach większej sezonowości, natomiast Poznań i Wrocław łączą popyt biznesowy z wydarzeniami targowymi i miejską turystyką.
Różne są również strategie operatorów. Globalne sieci korzystają z rozpoznawalności marek, systemów rezerwacyjnych i skali działania. Krajowe grupy oraz niezależne hotele mogą natomiast szybciej reagować na lokalny popyt i elastyczniej budować produkt.
Nie ma więc jednej odpowiedzi na pytanie, jaki model daje dziś najlepszy wynik. Kluczowe staje się dopasowanie produktu, polityki cenowej i struktury kosztów do konkretnej lokalizacji oraz grupy gości.
Od odbudowy do trwałej rentowności
Powrót obłożenia i wzrost ADR są ważnym sygnałem dla inwestorów. Pokazują, że hotelarstwo ponownie może być atrakcyjną klasą aktywów. Kolejnym etapem nie jest już jednak sama odbudowa popytu, lecz zabezpieczenie długoterminowej efektywności operacyjnej.
Najważniejsze pytanie brzmi więc nie: „czy rynek wrócił?”, ale:
czy obecne wyniki są wystarczająco odporne na dalszy wzrost kosztów, zmianę zachowań gości i pojawienie się nowej podaży?
O aktualnych wynikach, różnicach pomiędzy najważniejszymi regionami oraz strategiach na kolejne sezony porozmawiamy podczas panelu:
„Hotelarstwo w Polsce. Wyniki, trendy i strategie na kolejne lata”
Źródło: Horwath HTL, „Poland hotel industry on the rebound”.